Недвижимость в Англии: Продление договоров (lease extension & enfranchisement)

За долгие годы работы на рынке недвижимости в центральном Лондоне, нам довольно часто задавали, и продолжают задавать, одни и те же вопросы:

– «Я живу в Кенсингтоне, у меня остается 35 лет на договоре, сколько будет стоить продление моего договора (lease extension)?»

– «У моих друзей квартира в Фуламе (Fulham) и им сказали, что они могут продлить договор до 90 или 125 лет за всего несколько тысяч фунтов?»

– «А я слышал, что иногда продление договора или покупка фрихолда (freehold enfranchisement) может стоить несколько сотен тысяч фунтов?»

– «А может ли мне мой фрихолдер (freeholder) отказать в продлении договора?»

Список вопросов можно продолжать, но давайте рассмотрим основные понятия и принципы продления договоров и если после этого у Вас будут дополнительные вопросы – пожалуйста напишите нам, а мы постараемся на них ответить как можно скорее.

Прежде всего рекомендуем прочитать наши две другие статьи, которые вкратце затрагивают эту тему:

Возвращаясь же к часто-задаваемым вопросам, ответ на все их низ один и тот же: «Не всё так просто!». Невозможно дать навскидку точный ответ, сколько Вам будет стоить продление Вашего договора и может ли фрихолдер Вам отказать в продлении, так как всё зависит от конкретной квартиры, конкретного договора, конкретных деталей.

Ниже мы привели в пример таблицу, в которой видно как сильно меняется цена продления от стоимости квартиры и количества лет на договоре, но сперва хотели более детально ответить на основные вопросы.

– Другими словами, если вы купили квартиру в Пимлико (Pimlico) в 2006 году и на договоре было 75 лет, то сейчас Вы имеете полное право продлить свой договор на дополнительные 90 лет и новый договор будет Вам выдан на 162 года (75-3+90).

– Также, если вы купили квартиру в Белгравии (Belgravia) в 2005 и на договоре на тот момент было 23 года, а сейчас осталось лишь 19 лет – Вы все-равно имеете право продлить договор на дополнительные 90 лет и по окончанию процесса Вам будет выдан новый договор на 105 лет (19-4+90).

– И даже если вы купили в 2000 квартиру в Найтсбридже (Knightsbridge) на 15 летнем договоре, но он был изначально выдан на более чем 21 год, то Вы имеете полное право продлить его на дополнительные 90 лет и вы получите новый договор на 96 лет (15-9+90).

Стоимость продления во всех этих случаях будет отличаться довольно сильно, но главное – это то, что фрихолдер не имеет права Вам отказать и Вы без проблем можете продлить свой договор.

Безусловно, основной вопрос – это стоимость продления, и она будет зависеть от нескольких основных компонентов:

- Количество лет на договоре (number of years remaining on the lease) – чем меньше лет у Вас на договоре, тем дороже будет стоить продление договора. Если взять три идентичные квартиры в одном и том же здании и у одной будет 125 лет на договоре, у другой 70, а у третьей 35 – то стоимость продления будет разительно отличаться. В первом варианте квартира может стоить £1,000,000 и продление договора будет стоить примерно £4,000 (хотя продление договоров с 100 годами или более довольно редко случается). Во втором варианте, квартира с 70 годами на договоре может стоить примерно £900,000 и продление договора может обойтись приблизительно в £80,000. В третьем варианте, квартира с 35 годами может стоить примерно £650,000, а продление договора Вам может обойтись ориентировачно в £285,000.

- Стоимость Вашей квартиры (hypothetical freehold value) – это один из основных элементов и от теоретической стоимости Вашей квартиры в Лондоне на долгом договоре (100 лет и более), будет зависеть стоимость продления договора. Если мы возьмем пример приведенный выше и предположим, что стоимость квартиры №1 (125 лет) не £1,000,000, а £500,000, то соответствующая стоимость продения договора на дополнительные 90 лет будет £3,000 варианте №1, £40,000 в варианте №2 (70 лет) и £145,000 в варианте №3 (35 лет).

- Ваша земельная рента (ground rent) – также довольно важный элемент в вычислении стоимости продления договора, поскольку чем выше Ваша земельная рента, тем выше будет стоимость продления. Во всех примерах приведенных выше и ниже мы предположили, что земельная рента будет £100 в год, но эксперимента ради давайте предположим, что земельная рента не £100 в год, а £1,000. Тогда соответствующая стоимость продления договора на дополнительные 90 лет будет £19,000 варианте №1 (125 лет), £90,000 в варианте №2 (70 лет) и £290,000 в варианте №3 (35 лет).

Есть множество других деталей, которые стоит рассмотреть прежде, чем начинать процесс продления своего договора, но как и с любыми другими техническими аспектами связанными с недвижимостью, это дело лучше доверить специалистам.

Но для того, чтобы Вы хотя бы примерно имели понятие о потенциальной стоимости продления Вашего договора, ниже мы создали таблицу с очень приблизительной оценкой того, во сколько Вам это может обойтись.

В таблице ниже мы предположили:

– что Ваша земельная рента £100 в год,
– в вертикальном столбце – количество лет на вашем договоре,
– в горизонтальном – цена Вашей квартиры, если бы она была на 100 лет или фрихолд (share of freehold).