10 советов, которые помогут заработать на жилой недвижимости

8 сентября 2016
FacebookTwitterGoogle+Share
 

На этой неделе несколько газет в один голос протрубили, что в следующую пятилетку цены на недвижимость в Англии будут расти по 3.3% в год.

Так оно будет или нет, мы Вам сказать не может. Как говорится, знали бы прикуп, жили бы на родине Галустяна, Лепса и другого немалоизвестного Григорьева (Апполонова) в Сочи.

Давать прогнозы по поводу роста цен на недвижимость самая неблагодарная работа. Мы прекрасно помним прогнозы Savills и Knight Frank на 2013, когда они ожидали рост цен в районе 3.4%, а с июля 2013 по июль 2014 цены в Лондоне выросли на 25.8%.

Не смотря на ненажедность прогнозов, мы уверены, что определенный процент наших читателей, ознакомившись с обзорами Британских СМИ всё бросит, поменяет доллары на фунты (пока слабый фунт и низкие рекордно процентные ставки делают покупку недвижимости в Англии невероятно выгодной) и побежит покупать выгодные инвестиционные предложения.  

Поэтому мы решили вкратце описать одну простую инвестиционную статегию, которой до сих пор занимается огромное количество инвесторов.

10 советов, которые помогут заработать на жилой недвижимости

Вы, наверное, слышали много историй о том, как кто-то начал зарабатывать на перепродаже недвижимости сразу после окончания переезда в Лондон и успешно занимается этим последние 10-20 лет. Многие даже себя называют “девелоперами”, хотя на самом деле это не девелопмент (о котором мы расскажем в отдельной статье), а так называемый “флиппинг”.   

В стратегии инвестиционного бизнеса, известного как «флиппинг» (flipping) и подразумевающего под собой (в классическом варианте) покупку и ремонт жилой недвижимости с целью перепродажи, может случиться что угодно: накладки во время ремонтных работ и самого процесса продажи, который может затянуться дольше, чем вы бы хотели. Но, как правило, это никого не останавливает.

Согласно статистическим данным, количество людей, занимающихся флиппингом по всему миру, достигло в 2015 году своего пика с начала финансового кризиса в 2007 году.
В Великобритании, однако, темп снизился – введенная не так давно государственная пошлина в размере 3% от стоимости дома при покупке второго объекта недвижимости стала поводом для повышения цен.

В период жилищного кризиса количество предложений на рынке снизилось, а приобретение недвижимости связано с дополнительными расходами, такие как оплата государственной пошлины. Для тех, кто только начинает, это может послужить сдерживающим фактором, а некоторых это и вовсе выводит из рынка.

Сделать хороший ремонт и выгодно продать дом не так просто, как показывают в известных нам телевизионных шоу. Однако если вы хотите попробовать, то ниже то, что нужно знать, чтобы сделать это с максимальной  выгодой.

1. Что потребуется от вас

Терпение и упорство. Также нелишним будет хороший счет в банке или инвестор, так как процесс потребует значительных капиталовложений. А вот эмоции здесь будут лишними: приготовьтесь не принимать близко к сердцу ни цены на материалы, которые наверняка не оправдают все ваши ожидания, ни работу подрядчиков – последний пункт вообще притча во языцех. В общем, непредвиденных ситуаций во время ремонта не избежать, и они обязательно подточат ваш бюджет.

2. Время на подготовку

Придется потратить некоторое время на изучение района, где вы планируете купить недвижимость, составить смету по ремонтным работам и список потенциальных подрядчиков. Потребуется время и хорошее знание рынка. Кто там живет? Кто захочет там жить? Есть ли там хорошие школы? Хороший вариант тоже может появиться не сразу. На поиск подходящего объекта недвижимости может уйти до года.

3. Не откладывайте в долгий ящик

Не затягивайте с ремонтом и не тратьте слишком много. Чем больше вы сэкономите на покупке, тем больше будет ваша финансовая подушка безопасности на случай дальнейших непредвиденных обстоятельств и вынужденных расходов. Мудрым решением будет также сделать ремонт, разумный для данного района. Джакузи и мраморные поверхности в ванной комнате могут не оправдать себя на перепродаже, и далеко не каждый жаждет иметь экзотический ландшафт. Если хотите получить самую широкую потенциальную аудиторию покупателей, создавайте нейтральный объект.

Оцените, во сколько будет продан дом после ремонта. Затем вычтите 70% от этой стоимости и сумму ремонтных работ – столько вы должны заплатить за дом при покупке. Многие думают, что маржа огромна! Но как только вы примите в расчет расходы на финансирование, текущие издержки и торговые затраты, вы поймете, что заработаете не так уж и много.   

4. Принимайте во внимание все ваши расходы

В расчет идут и такие вещи, как налоги на недвижимость, коммунальные услуги, а также покрытие процентных ставок (если вы брали кредит) и затраты, связанные с перепродажей.

5. Убедитесь, что вы можете себе это позволить

95% банков не хотят одалживать деньги флипперам, и это одно из главных препятствий. Они более охотно дают деньги долговременным владельцам. Если у вас уже есть опыт в этой сфере бизнеса, то, вероятно, местный банк пойдет вам навстречу, но будьте готовы к трудностям на этом этапе.

Еще один момент – некоторые кредиторы накладывают дополнительные штрафы на преждевременную выплату кредитной суммы, поэтому четкое понимание всех сторон вашего финансирования очень важно.

6. Никакой самодеятельности

Не слушайте советов из ТВ-шоу, и если вы не профессиональный строитель, не пытайтесь сделать ремонт своими руками или управлять процессом сами. Это займет больше времени, а результат будет далек от идеала. Как и с поиском и продажей недвижимости, всегда лучше довериться профессионалам. Лучше заплатите за качественную работу и экономию времени, чем за собственные ошибки.

7. Придерживайтесь временных рамок

Даже если за дело взялись профессионалы, это не значит, что можно пустить все на самотек. За их работой должен кто-то смотреть, и если вы работаете полный день плюс имеете семью, у вас просто не будет на это времени. Такими проектами не занимаются полчаса в неделю.

8. Ищите правильное место

Не покупайте просто дешевые дома, которые никому не нужны. Ищите недвижимость рядом с хорошими школами, в местах с большим спросом и желательно недалеко от вашего собственного места проживания – для вашего же удобства.

9. Налоги

Всегда помните о налогах. Среди прочего, гербовый сбор по сделкам с недвижимостью увеличился для каждого, кто покупает второй дом на территории Великобритании. Дело коснулось и нерезидентов. С апреля 2014 года нерезиденты обязаны платить такой же налог на прибыль, как и резиденты. Опять же стоит обратиться к профессионалам за консультаций, чтобы максимально оптимизировать налоговое бремя.

10. Будьте разумны

Не горячитесь. Энтузиазм дело хорошее, но только если это не бездумный энтузиазм.  Покупайте на аукционах, покупайте офф-маркет, покупайте через любые каналы, но покупайте юридически правильно оформленную недвижимость и делайте это после холодного и тщательного расчета. Никогда не влюбляйтесь в недвижимость, которую вы берете для перепродажи.

Если нужна будет помощь с поиском недвижимости,обращайтесь в ЛонГрад. За последние 12 лет мы приобрели и продали огромное количество жилой и коммерческой недвижимости в Лондоне и близлежайщих графствах и наша опытная команда  с удовольствием Вам поможет.


В ПРОШЛЫХ ВЫПУСКАХ: 

Тук-тук. Кто там? Брэкзит: https://www.longrad.com/news/2016/06/24/britaniya-golosuet-ry-nok-nedvizhimosti-londona

Брэкзит: месяц спустя: https://www.longrad.com/news/2016/07/25/proshyol-mesyats-s-bre-kzita-itogi/

Спокойствие, только спокойствие: https://www.longrad.com/news/2016/08/05/spokojstvie-tol-ko-spokojstvie/

ЛикБез – инвестиции в жилую недвижимость: https://www.longrad.com/news/2016/08/12/investitsii-v-zhiluyu-nedvizhimost/

ПОДЕЛИТЕСЬ СВОИМ СЧАСТЬЕМ С БЛИЗКИМИ:

Если Вам нравятся наши рассылки, пожалуйста, не забывайте делиться своим удовольствием со своими друзьями. Вот ссылка на статью:

https://www.longrad.com/news/2016/09/08/10-sovetov-kotory-e-pomogut-zarabotat-na-zhiloj-nedvizhimosti/

 

 

Вас возможно заинтересует