Инвестиции в жилую недвижимость Лондона

12 августа 2016
FacebookTwitterGoogle+Share
 

Учитывая непрекращающийся интерес к Лондонской недвижимости (и нашим теперь уже более регулярным рассылкам), в следующих письмах хотели бы поподробнее рассказать Вам о видах инвестиций в разные типы Лондонской недвижимости, всех тонкостях и подводных камнях.

Начнем, конечно же, с простой и понятной всем жилой недвижимости.

Спрос на Лондонскую жилую недвижимость был, есть и будет всегда, так как Великобритания оправданно занимает 16-е место в рейтинге самых благоприятных для проживания стран. А создатели Good Country Index считают, что по вкладу в мировое развитие и улучшение жизни собственных граждан, Соединённое Королевство заслуживает, вообще, седьмое место. Но самое главное, это то, что доступного жилья в стране катастрофически не хватает.


БЮДЖЕТ:

Если Вы подумываете вложить деньги в жилую недвижимость в Лондоне, в первую очередь, конечно, стоит учитывать бюджет. Дешевле £200,000 в Лондоне уже ничего (за что потом стыдно не будет) не найти, а объекты дороже £50,000,000 настолько редки и спрос на них настолько непредсказуем, что, как инвестицию, их лучше не рассматривать (если же у Вас есть £50,000,000 и Вы хотите их вложить в жилую недвижимость, срочно звоните нам!)


ДОХОДНОСТЬ:

Доходность объекта состоит из двух элементов – аренда и прирост капитала. Годовая аренда напрямую зависит от месторасположения объекта: чем центральнее район, тем меньше будет Ваша доходность. Например, в дорогих районах, таких как Belgravia и Knightsbridge доходность будет не более 2%. Однако, отдаленные зоны (в 30+ минутах от центра) принесут вам 4-5% годовых, а пригороды Лондона могут реалистично достичь и 5.5% до уплаты налогов и расходов на содержание.

 

Прирост капитала последние 10 лет был диаметрально противоположен – чем центральнее, тем быстрее росли цены. В последнее время (как упала цена на нефть, притормозили китайцы и русские) в центре совсем перестали расти цены (и местами немного “упали”), но зато на окраинах творится что-то невероятное, сравнимое с ростом конца 2000-х – зачастую по 15-20% в год!  

 

ИПОТЕКА:


Ипотеку, разумеется, легче всего получить если Вы местный житель. Схема довольно проста: чем больше своих денег Вы вкладываете, тем ниже будет процентная ставка, и наоборот. Для приобретения недвижимости в новостройках государство даже предлагает help-to-buy scheme, где Вам, как местному жителю, необходимо вложить только 5% от стоимости объекта, а вся оставшаяся сумма будет кредитована государством и банком.

“Упавшие” банковские ставки до рекордно низких уровней (0.25%) – дополнительный бонус для пользующихся ипотечным кредитованием!

 

Для иностранцев ситуация куда сложнее, учитывая, что количество банков, кредитующих иностранцев, стало значительно меньше. Но при правильном подходе и желании это все же возможно. Совсем недавно, мы помогли нескольким русским клиентам получить ипотечные кредиты чуть выше 2% в год.


ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ:

 

Есть два основных момента: приобретение и сдача в аренду. В Великобритании сделки проводят юристы, а не нотариусы. При купле/продаже и у покупателя, и у продавца есть свои юристы, проверяющие все документы и активно занимающиеся поиском “подводных камней”. При этом они несут не только административную, но и финансовую ответсвенность за результаты своих “поисков”. При аренде же, в большинстве случаев, обходятся без юристов, но для успокоения души (особенно при сдаче многомиллионых особняков в аренду), всё-таки рекомендуем воспользоваться услугами юристов.

По контрактам и сопутсвующим документам аренды - тут всё просто. Контракт на аренду заключается обычно на 12 месяцев, как правило, с правом расторжения через 6 месяцев. При этом, Вы или Ваш арендатор, должны своевременно предупредить о прекращении контракта за 2 месяца до этого.


КОМИССИИ:


Сразу стоит отметить, что агентские комиссии в Англии довольны низкие по сравнению с Монако, Францией, Италией и Америкой и другими популярными местами.

Конечно, если Вы намерены заниматься поиском недвижимости сами, обзванивать десятки лондонских агентств (которых сами англичане открыто ненавидят), ездить на десятки просмотров ненужной Вам недвижимости, подвергаться бомбардировке ненужными Вам объектов на Ваш е-мейл и телефон, и посветить этому огромное колличество часов, то никаких комиссий платить не надо. При этом, опыт показывает, что риэлторы по продаже с Вас выжмут последню копейку (или пени) и, если и дадут какую-то скидку, то символьическую. А потом еще расскажут всему городу как Вас, мягко сказать, облапошили.  

 

Если же Вы готовы заплатить за целый пакет услуг, в который входит и поиск самой недвижимости, ведение торгов по цене, и сохранение максимальной конфиденциальности, Вам это обойдется всего от 1 до 3% агентам по поиску (в зависимости от бюджета).  

При продаже недвижимости стандартная комиссия составляет порядка 2%, а при сдаче в аренду цифра будет около 10-20% от годовой аренды (в зависимости от того, что включено).


СРОКИ:

Сроки закрытия сделок купли-продажи варьируются: некоторые могут завершиться в течении нескольких дней, но большинство займет от 3 недель до двух месяцев. Это все довольно-таки индивидуально.

С арендой проще, как правило от недели до двух, однако можно и за один день день все организовать, было бы желание.

ЛИКВИДНОСТЬ:

 

Что касается ликвидности, то жилые объекты остаются самой ликвидной недвижимостью на Лондонском рынке. Но, разумеется, всё зависит от цены. Бюджетной жилой недвижимости в Лондоне остро не хватает, поэтому правильно оценненые объекты продаются за пару дней. Сверх дорогая недвижимость может “стоять” на рынке годами, но потом, откуда ни возьмись, может появится не считающий деньги араб и купить то, что другие инвесторы считают сильно переоценным объектом, поэтому всё очень индивидуально.


НАЛОГИ:

 

Налоги тоже имеют свои особенности. При покупке жилой недвижимости Вам будет необходимо оплатить, так называемый, Stamp Duty Land Tax (Гербовый Сбор), который может составлять до 15% от общей стоимости недвижимости (в зависимости от того, кто приобретает объект: физическое или юридическое лицо). Здесь Вы сможете найти расчетный калькулятор.

Благо, ежегодный налог в Англии на недвижимость (wealth tax) отсутствует, за исключением объектов дороже 500,000 фунтов, купленных на компании, но не стоит забывать о затратах на содержание. Есть так называемый «городской» налог (council tax) в размере £1,000-£3,000 в год (ели квартира сдается, то этот налог оплачивает арендатор). Есть “сбор квартирного товарищества” (service charge), который варьируется от £30-£150 за квадратный метр в год (в зависимости от количества консьержей, длины бассейна и размера фикусов при входе в здание).

Налог на доход с аренды (income tax) зависит от того, являетесь ли Вы резидентом страны или нет, так что он колеблется от 20% до 40% (подробнее можно ознакомиться на сайте https://online.hmrc.gov.uk/). Налог на прирост капитала (capital gains tax) составит 28% (но есть различные исключения и способы оптимизации такового).


КРИТЕРИИ ВЫБОРА:

 

Самым важным критерием при выборе жилого инвестиционного объекта в первую очередь является?… правильно!… местоположение!. Для бюджетной недвижимости логично будет еще добавить такой критерий, как удаленность объекта от метро и инфраструктуры. Получается, чем центральнее объект расположен в масштабах города и ближе к транспортным узлам, тем выше цена объекта и его востребованность на рынке в целом. Конечно, стоит также учитывать близлежащие магазины. В новостройках могут быть предоставлены услуги консьержа, спортзал, крупный паркинг, что не может не повлиять на привлекательность объекта недвижимости.

К вопросу о новостройках: чем больше соседствующих с Вашим объектом новых зданий, тем ниже будет ликвидность и прирост капитала. Это логично, чем больше предложение, тем больше выбора у покупателей, тем больше давления на цены вниз.

Также, немаловажным пунктом, который стоит учесть при оценке объекта, будет этаж, на котором он расположен. Если речь идет о старых домах, где нет лифтов, то верхние этажи будут считаться труднодоступными и, соответсвенно, будут значительно менее ликвидными и ниже в цене за квадратный метр. То же самое будет с lower ground floor (цокольный этаж) квартирами, расположение которых непривлекательно в силу отсутствия возможности иметь живописный вид. Дело обстоит иначе с новостройками, где цена будет расти пропорционально этажу.

Форма владения недвижимостью (leasehold или freehold) также очень важный момент, но об этом мы расскажем в отдельной рассылке в ветреный, дождливый, осенний вечер.


ТРЕНДЫ:

 

В заключении, хотелось бы сказать пару слов о трендах. Как ни странно, после так называемого «БРЭКЗИТА» цены на бюджетную жилую недвижимость продолжают расти. Недвижимость бизнес-премиум класса испытывает незначительное снижение, но это, скорее всего, временное явление. С элитным супер-классом стоит учитывать, что этот рынок живёт своей жизнью. Сейчас рынок “остыл”, но еще не “замёрз”, но при любом резком скачке нефти вверх этот рост вероятно опять оживится.

 

Ели Вы читали наши мысли по поводу рекции рынка на этот самый Брекзит, Вы понимаете нашу позицию и понимание “пост-брекзитного” рынка. Если же нет, посмотреть наши отчеты можно здесь.

https://www.longrad.com/news/2016/06/24/britaniya-golosuet-ry-nok-nedvizhimosti-londona/
https://www.longrad.com/news/2016/07/25/proshyol-mesyats-s-bre-kzita-itogi/
https://www.longrad.com/news/2016/08/05/spokojstvie-tol-ko-spokojstvie/


В СЛЕДУЮЩЕМ ВЫПУСКЕ:

 

В следующем выпуске мы расскажем Вам коммерческой недвижимости в Лондоне, которая заслуживает отдельного внимания, так как имеет свои “подводные камни” и свои преимущества.


ПОДЕЛИТЕСЬ СВОИМ СЧАСТЬЕМ С БЛИЗКИМИ:


Если Вам нравятся наши рассылки, пожалуйста, не забывайте делиться своим удовольствием со своими друзьями. Вот ссылка на статью:

https://www.longrad.com/news/2016/08/12/investitsii-v-zhiluyu-nedvizhimost/


А вот мы в социальных сетях:

www.facebook.com/longrad

www.twitter.com/longrad
www.instagram.com/longrad

 

Вас возможно заинтересует