Хотите купить отель в Лондоне? Не проблема. Несколько советов от профессионалов

26 июня 2013
FacebookTwitterGoogle+Share
 

«Нам предложили купить отель в центральной части Лондона, но говорят, что он не открытом рынке. Запрашиваемая цена – £15,000,000 и при этом мы можем получить эксклюзив. Вы думаете, это оправдано?

Этот вопрос за последние 10 лет нам задавали множество раз, и обычно при этом сразу поднимается большой красный флаг.

Лондон является одним из наиболее прибыльных и, в то же время, гибких рынков инвестиций в отели в мире. Здесь можно снять номер для проживания, отдыха или бизнес встречи 365 дней в году. Но в связи с жесткими ограничениями планирования, а также из-за недостатка финансирования в развитие данной сферы бизнеса, возведение новых отелей не поспевает за имеющимся на них спросом. Как результат – отели в Лондоне всё больше привлекают интерес со стороны самых разных инвесторов – фондов недвижимости, гос. фондов, частных семей, желающих завести такой бизнес, а также просто богатых людей.

И здесь возникает вопрос, учитывая такой спрос и имеющийся рынок, почему владелец отеля в центральной части Лондона не обращается в известное агентство по продаже недвижимости, чтобы продать свое имущество на открытом рынке?

Городские ковбои

Наиболее вероятный ответ на данный вопрос, это то, что отель просто не для открытой продажи, а «для своих», то есть для тех, кто «знает самого владельца», или же для тех, кто «знает друга или знакомого владельца» и полагает, что он может получить определенное вознаграждение за успешную сделку, избавив владельца от нежелательных предложений от потенциальных покупателей. Ведь недостатка в оппортунистах в Лондоне нет. И желающих купить отель в Лондоне тоже достаточно.

Когда мы проверяем возможности покупки отеля в Лондоне для своих клиентов, мы всегда смотрим на то, есть ли доказательства того, что агент, ангажирующий владельца, получит вознаграждение за успешную сделку. Важно заметить, что такой агент должен уметь договариваться о встрече с владельцем на основе договора о неразглашении сделки, который подписывается нашим клиентом.

Если же агент не соблюдает любому из этих условий, он, вероятней всего, так называемый ковбой, другими словами – Вы потратите огромное количество времени с такими людьми, но ни к чему это не приведёт.

Преследование на лошади

Иногда недвижимость «с рынка» не устраивает покупателя, ему хочется инвестировать в Лондон во что-то особенное. Владельцы отелей это знают и зачастую тестируют рынок, чтобы оценить имеющийся у них потенциал, а также определить подходящую цену и вызвать интерес покупателей, желающих вложить свои деньги в так называемые off-market варианты.

Но правда в том, что если бы владелец отеля был действительно заинтересован в достижении рыночной цены, он бы обратился в агентство, а продавая самостоятельно, он основывается только на своих догадках и скорее всего пытаеся с Вас получить цену намного выше рыночной.

Но в любом случае, серьезное предложение по покупке отеля в Лондоне может быть сделано даже без анализа документации. Для этого необходимо просто проверить имеющуюся виртуальную базу данных, где содержатся все названия объектов собственности, их стоимость и прочая важная информация, такая, как характеристики здания, его техническое обследование и предложения продажи.

Если в этой базе данных объекта нет, то он еще не готов к продаже, и все усилия в получении всей этой информации по определенному отелю будут просто пустой тратой времени и денег.

Серьезное испытание

После того, как мы убедились в действительности продажи определенного отеля, мы будем иметь дело с уполномоченным агентом клиента, и здесь возникает множество проблем, перед тем как сделать определенное предложение и заключить сделку.

Желая купить отель в Лондоне, есть несколько основных вопросов, на которые необходимо знать ответы в ходе проведения всех этапов сделки:

– Инвестиционная категория покупаемого имущества, то есть, будет ли возможность его легко продать после покупки?

– В порядке ли вся документация по отелю – технические чертежи, проектирование и строительство, указаны ли проводимые ремонтные работы?

– Существуют ли какие-либо скрытые проблемы с приобретаемым зданием?

– Есть ли какие-либо обязательства у владельца, которые имеют отношение к данному отелю – поставщики, определенные клиенты, выплаты, налоги, или нанятые сотрудники?

– Есть ли право собственности на данную недвижимость? И если его нет, то следует проверить договор аренды, на какой срок он заключен, чтобы вовремя сделать возврат собственности.

– Существуют ли в дальнейшем какие-либо угрозы развитию данного бизнеса?

– Располагается ли данный отель в месте привлекательном для покупки? То есть, растет ли стоимость недвижимости в данном районе и пользуется ли она достаточным спросом у покупателей?

– Сможем ли мы получить прибыль, учитывая цену актива или потенциал роста цен?

– Справедливо ли проведена оценка актива и других областей в определении стоимости объекта?

– Занимает ли данный отель определенную позицию на рынке услуг? и если нет, то стоит посчитать стоимость необходимых ресурсов на повышение производительности.

– Все ли детали указаны в данных по отелю? Его номер, площадь в квадратных метрах, финансовые отчеты.

– Является ли покупка выгодной в плане налогообложения?

– Возможно ли ведение непрерывной деятельности?

– И есть ли любые неиспользованные амортизационные отчисления?

– Возможно ли, изменить вид использования определенных помещений, которые вы могли бы продать в дальнейшем, и тем самым получить дополнительный доход? Например, использовать как дополнительные жилые помещения или же использовать их для торговли различными товарами.

– Можно ли расширить некоторые помещения – достроить новые или объединить имеющиеся, чтобы увеличить возможности их использования?

– Сколько будет стоить приобретение стандарта определенной марки (бренда) для данного имущества?

Купить отель в Лондоне на самом деле задача совсем не легкая. Поэтому, чтобы правильно ответить на все изложенные вопросы нужно найти команду профессионалов, которые проконсультируют вас и предложат полный пакет услуг, а не только проведение самой сделки.

LONGRAD

Если Вы хотите купить отель в Лондоне и не знаете с чего начать, то Вы в нужном месте в нужное время. Мы помогли многим инвесторам найти идеальные варианты и, без сомнения, сможем помочь и Вам. Если Вы хотите узнать поподро про наши услуги и предложения, звоните +447729 150 882 или напишите в свободной формате, что именно Вы ищите: info (a) longrad.com