Где в Лондоне покупают недвижимость арабские инвесторы?

17 ноября 2014
FacebookTwitterGoogle+Share
 

Ближневосточные инвесторы изменяют сегмент первичного рынка недвижимости в Лондоне

Если встать на 30-м этаже перестраиваемого небоскреба South Bank Tower, то открывающиеся виды городского ландшафта Лондона усиливают привлекательность жизни на высоких этажах.

Это строение, первоначально названное King’s Reach Tower, когда-то было штаб-квартирой IPC,одного из крупнейших издательств Европы, но наступили тяжелые времена. В 2010 году оно было выкуплено у владельца закрытым акционерным обществом, CIT, проводящим строительство в Лондоне, и инвестиционным банком Jadwa Investment из Саудовской Аравии за 60 миллионов фунтов. Новые владельцы намеревались трансформировать 30-этажное офисное здание в еще более высокое строение смешанного использования.

Для банка Jadwa мотивация для этого партнерства была очевидной. Большая часть инвесторов (если не все они) были “хорошо знакомы с Лондоном”, кто-то из них полагал, что британский фунт в тот момент “подешевел” и настала пора для инвестиций в строительство в Лондоне. В то же время, само строение, по словам директора развития бизнеса, и управления фондами инвестиционного банка, Раила Аль Аммари (Raed Al Ammari), считалось недорогим способом войти в рынок недвижимости в Лондоне.

Строение King’s Reach находилось в месте, которое традиционно привлекало покупателей с Ближнего Востока. Их влекла экстравагантность богатых особняков и городских особняков в Найтсбридже, Мейфэре, Белгрейвии, Кенсингтоне и Челси, в отличие от апартаментов, расположенных вдоль Темзы.

Однако агенты по продаже городской недвижимости считают, что рынок недвижимости и строительства в Лондоне изменяется не только в одну сторону.

Инвестиционные проекты в Лондоне

Лондонский Саут-Банк (“Южный берег”), представляет собой огромную прибрежную зону, протянувшуюся от культового моста Тауэр на востоке, и до Электростанции Баттерси на западе. Эта зона становится одним из основных бенифицарием изменения первичного рынка недвижимости в столице (сюда входят 5-10 процентов самых дорогих строений).

За последнее десятилетие этот район был преобразован, и, по данным агентства недвижимости CBRE, средняя стоимость квадратного фута в новых строениях возросла за пять лет с 500 до 1300 футов.

В центральной зоне Саут-Банка, между Лондонским Мостом и Ватерлоо, стоимость уже достигла 1800 фунтов стерлингов за один квадратный фут.
“Инвесторы с Ближнего Востока сегодня меняю свою рыночную политику, – говорит Чарльз Уолш (Charles Walsh), директор лондонского агентства Savills по строительству жилья. – Если меня спросили бы 10 лет назад, будут ли они что-то покупать в районе Саут-Банка, я бы определено ответил, что нет. Тогда их интересовали только Найтсбридж, Белгрейвия, и больше ничего. Но сегодня мы видим, как происходят заметные изменения. Основное внимание начинают получать инвестиционные проекты в Лондоне, связанные с первичным рынком жилья. Появляется понимание, что Лондон, это не только престижный адрес. Это еще и коммуникации, возможность иметь места для прогулок, и близость к центру города”.

Такое изменение направленности инвестиционных проектов в Лондоне связано с новым поколением часто путешествующих покупателей, которым больше нравится владеть апартаментами в высотном здании с прекрасным видом на город, чем традиционным городским особняком.

“Многие ближневосточные покупатели относятся к новому поколению. Они приезжают в университеты Великобритании и в саму Великобританию. По сравнению с поколением их родителей, они много путешествуют. Они не хотят оставаться в родительском доме в Найтсбридже. Им нужна собственная квартира с потрясающим видом на город”, – говорит Уолш.

Небоскреб Shard, принадлежащий инвестиционному фонду Qatari Diar, является самым высоким зданием в Лондоне и Западной Европе. Его можно, по мнению CBRE, воспринимать, как поворотный узел в росте Саут-Банка. Именно это здание сделало район местом для разворачивания инвестиционных проектов в Лондоне.

Лондонские проекты фонда сегодня привлекают общее внимание. Один из самых крупных таких проектов также размещается в Саут-Банке рядом с высотным зданием Shell Centre, где совместно с Canary Wharf Group осуществляется большая перестройка. Проект стоимостью в 1.2 миллиарда фунтов должен дополнить башню Shell Centre восемью окружающими ее строениями, обеспечив дополнительные 800 000 квадратных футов жилья в 877 новых жилищах. Предполагается, что значительный процент этого жилья приобретут покупатели с Ближнего Востока. Фонд Qatari Diar и Canary Wharf Group планируют приобрести два офисных здания площадью 1.45 миллиона квадратных фута по общей стоимости более 500 миллионов фунтов.

“Государственные инвестиционные фонды способствуют привлекательности Лондона для иностранцев. Сегодня многие из них убеждают свои правительства участвовать в инвестиционных проектах в Лондоне, и в результате, сами воспринимают Лондон, как место для инвестиций. Это явный признак одобрения”, – говорит Уолш.

Но рынок изменяется не только благодаря инвестиционным фондам. За последние два года, эксперты по недвижимости видят примеры небольших инвестиций в значительное количество проектов меньшего масштаба со стороны жителей Ближнего Востока.
“Это не приобретение отдельного строения, и это не финансирование большого проекта, как делает Qatari Diar. Это средние инвестиции в размере от 10 до 50 миллионов фунтов. Часто, это инвестиции семейного фонда или семейной компании”, – говорит Рори Крамер (Rory Cramer), старший директор CBRE по жилой недвижимости центрального Лондона.

С учетом качества ассортимента жилья, предлагаемого в Интернете, средняя стоимость собственности в Саут-Банке по оценкам CBRE может в недалеком будущем превысить 2000 фунтов за квадратный фут, и количество запланированных проектов довольно велико.

По оценкам компании, предполагается развернуть 27 проектов, что позволит в ближайшие десять лет построить в этой зоне еще 16 300 новых домов. И не менее 10 процентов этого прогноза придется на долю инвесторов с Ближнего Востока.

“Устойчивость условий местного рынка, в дополнение к качеству предлагаемого продукта, подтверждают, что Саут-Банк сегодня комфортно движется в сторону рынка первичного жилья”, – заявила компания в своем отчете.

Но, несмотря на розовые перспективы, связанные с приведенными цифрами, и данными Национального Строительного Общества, согласно которым цены на недвижимость возросли на рекордные 25.8 процента в период между вторыми кварталами 2013 и 2014 годов, другие индикаторы указывают на то, что у инвестиционных проектов в Лондоне может оказаться не столь безоблачное плавание.

Неопределенность рынка

В августе, продавцы домов в Лондоне снизили запрашиваемые цены больше, чем когда-либо за последние шесть лет. Это усиливает сигналы охлаждения рынка недвижимости в Лондоне. Падение стоимости жилья в Лондоне на 5.9 процента по сравнению с предыдущим месяцем, до средней величины в 552.783 фунта за квадратный фут, является, согласно сайту недвижимости Rightmove, самым большим падением цен с декабря 2007 года, а в масштабах страны оно составило 2.9 процента.

Спрос на недвижимость в Лондоне, обычно, снижается в летние месяцы, но Rightmove заявляет, что падение было резче ожидаемого, что вместе с ипотечными правилами и стремлением к более высоким процентным ставкам, накладывает на рынок определенное давление.

Наиболее сильное падение цен отмечено в фешенебельных районах, Челси и Кенсингтон, где запрашиваемые цены снились в среднем на семь процентов, упав до 2.2 миллиона фунтов, что по сравнению с предыдущим годом составляет падение в 1.4 процента.

Ранее компания Savills предсказывала, что рынок первичного жилья в Лондоне к 2015 году должен упасть на 1 процент, что будет первым снижением с марта 2009 года. За этим снижением последовало замедление роста цен в последние три месяца 2013, с 3.1, до двух процентов.

“Рынок недвижимости в Лондоне столкнулся с кратковременными проблемами, что приведет к замедлению роста рынка первичного жилья в следующие 18 месяцев, – говорит Луциан Кук (Lucian Cook) руководить аналитического отдела жилой недвижимости в Savills. – Вначале рынок должен был бороться с политической риторикой, связанной с налогообложением дорогой недвижимости, и ведущимися на фоне этого разговорами о возможных налогах на особняки. Затем, стало увеличиваться количество первичного жилья, поступающего на рынок, в соответствии со спросом”.
Кук заявил в интервью газете The Telegraph, что преимущества обменного курса британской валюты стали катализатором быстрого восстановления первичного рынка недвижимости в Лондоне. Однако эти преимущества были поколеблены укреплением фунта стерлингов.

Несмотря на эти факторы, специалисты по продажам недвижимости надеются, что стабильная репутация Лондона, как безопасного места для жилья, особенно с учетом эскалации напряжения на Ближнем Востоке и в Восточной Европе, окажется достаточной для привлечения инвестиций на рынок капитального строительства.

“Валюта является важным фактором, но существует и множество других причин, способствующих приобретению недвижимости в Лондоне, – говори Крамер. – Ключевой причиной является тот факт, что безопасность Лондона политически и юридически очень стабильна. Это нахождение в центральном часовом поясе, это финансовый центр, это образовательный центр – все это является причинами покупки недвижимости”.

Однако он говорит, что рынок испытывает некоторую неопределенность, особенно в связи с налогами на недвижимость, и парламентскими выборами, которые пройдут в следующем году. “Это неопределенность связана с возможным приходом к власти партии лейбористов, которые все изменят, но мы думаем, что это маловероятно”.

Ориентация на арабских застройщиков

Как и на всем рынке Лондона, в South Bank Tower многое изменилось с того момента, как это здание было приобретено в 2010 году в рамках одного из девелоперских проектов в Лондоне, с разрешением на его расширение до 41 этажа. Это потребовало финансирования в 250 миллионов фунтов с пакетом основного кредитования банком ABC, и частичным финансированием со стороны инвестиционной компании Mohammed Alsubeaei & Sons из Саудовской Аравии.

К середине августа компания CIT и ее партнер Jadwa продали 137 из планируемых 191 апартаментов здания. Из них 50 апартаментов приобрели покупатели с Ближнего Востока. Теперь компании намерены привлечь богатых инвесторов из Персидского Залива к приобретению оставшейся части, в состав которой входят сдвоенные на одном этаже апартаменты стоимостью от 5 939 000 до 9 135 000 фунтов, и пентхаусы стоимостью от 14.25 до 16.74 миллионов фунтов.

Компании надеются, что привлекательными элементами после завершения перестройки, запланированной на 2015-2016 годы, станут обширная частная терраса на крыше, близость галереи искусств Тейт Модерн, транспортные связи с недавно перестроенным вокзалом Блэкфрайарз за рекой, и открытие отеля Mondrian London, расположенного напротив.

Стратегия CIT, связанная с этим строением, сконцентрирована на снижении риска проекта. Это означает продажи по более низким ценам, но, поскольку здание было приобретено четыре года назад, изменение сегодняшнего положения на рынке приведет к более гибкой ценовой политике девелоперских проектов в Лондоне.

“Это связано с нашей моделью бизнеса. Имеются разные подходы. Например, в Кенсингтоне, владельцы недвижимости из Абу-даби не прибегают к предварительным продажам. Они ждут, когда появится покупатель, отвечающих их ценам, и только тогда продают апартаменты”, – добавляет Эдвард Бэрролл Браун (Edward Barroll Brown), главный операционный директор CIT.
Затраты на строительство составят около 350 миллионов фунтов, и по оценкам CIT, по завершению проекта, общая стоимость строения достигнет примерно 620 миллионов фунтов. Это дает оцениваемый доход для инвесторов проекта в 200 миллионов, а компания CIT намерена удвоить затраченные средства.

” Девелоперские проекты в Лондоне получили признание. И теперь мы ожидаем получить оптимальный доход” – говорит Браун. Он признает, что рынок “определенно, стал дороже, чем был”, когда CIT и Jadwa приобретали это здание. Это ограничивает возможности компании в других проектах, но общий взгляд на недвижимость в Лондоне остается позитивным.

“Существует значительное количество макро-тенденций, управляющих развитием девелоперских проектов в Лондоне, от Арабской Весны, до курса фунта стерлингов, от дефолта Аргентины до потока денег с Украины, – говорит он. – Даже если некоторые из этих тенденций прекратятся, оставшиеся будут продолжать свое воздействие. Так что долговременный прогноз будет связан с ростом.
Буду ли я счастлив, если мой капитал будет связан с Лондоном в долговременной перспективе? Несомненно. Хотел бы я торговать на рынке недвижимости месяц за месяцем. Определенно, нет”

 

Вас возможно заинтересует


Инвестиции в Лондон - иностранцы продолжают скупать недвижимость
Инвестиции иностранцев в недвижимость Лондона могут стать объектом для нового британского налога
Инвестиции в Недвижимость Лондона