Краткое описание процедуры оформления недвижимости в Англии

Со стороны покупателя – покупка в собственность

Предложение

После выбора объекта недвижимости, при помощи агента или иным способом, покупатель уведомляет о своём решении продавца. Агент продавца обычно выступает посредником при выборе объекта недвижимости и в процессе торга по цене покупки. После согласования цены покупки, необходимо сделать официальное предложение.

Агент или юрист покупателя (если таковой уже проинструктирован) оформляет официальное предложение агенту /юристу продавца, который подтверждает, что его клиент принимает предложение. Акцепт предложения действителен при условии подписания формального договора и сам по себе не несёт юридических обязательств.

Инструктирование юриста

После подтверждения акцепта предложения, покупатель должен поручить ведение дела юристу или лицензированному агенту по оформлению сделок с недвижиммостью, если это ещё не сделано. Перед тем как новый контакт может быть принят как клиент английской юридической компании, необходимо заполнить нормативные документы по борьбе с нелегально полученными деньгами, и в том числе предъявить паспорт и данные регистрации места жительства (прописки).

Процедура оформления

Пред контрактные вопросы

После получения соглашения о ведении дела от клиента, и при условии отсутствия конфликта интересов, юрист начинает проверку прав на владение объектом недвижимости.  Это включает в себя проверку актов и документов по недвижимости и в случае необходимости записи в Центральном Земельном Реестре. В данном случае предполагается, что недвижимость зарегистрирована. Для незарегистрированной земли действует иная процедура. Проверка выявит интересы третьих сторон, которые могут оказать влияние на предмет сделки, преимущества данного объекта недвижимости перед другими, ограничения на использование и другие обязательства, а также подробную информацию о владельце недвижимости и качество права на владение.

Как правило проверку осуществляет юрист покупателя. Изначально юрист покупателя отправляет пред-контрактные вопросы юристу продавца. Далее осуществляется сбор дополнительной информации по  локальным документам, которые, в том числе, выявят наличие разрешения на строительство и факты нарушения условий этого разрешения.

После завершения проверки, в случае удовлетворительных результатов, юристы готовят отчёт о правах владения, который будет предоставлен покупателю перед обменом контрактами (см. ниже) . В Английском земельном праве пред-контрактная поверка имеет особое значение, так как по-прежнему действует правило caveat emptor («покупатель остерегайся»).

Мы всегда рекомендуем, чтобы инспектор провёл оценку физического состояния   недвижимости и составил отчёт, а также оценил наличие рисков, связанных с юридической ответсвенностью по охране окружающей среды, согласно законодательству о вредных веществах.  Мы также рекомендуем, чтобы оценку проводил квалифицированный специалист, особенно в случае высокой стоимости сделки.

Финансирование объекта недвижимости – следующий важный аспект. Юрист покупателя должен проверить финансирование сделки. В случае  привлечения займа, банку необходимо предоставить подтверждение адекватности залога. Банк, в свою очередь, оформит регистрацию отягощения в Земельном Реестре.

В процессе изучения объекта недвижимости идут переговоры о купле-продаже между юристами покупателя и продавца. В английской практике оформления сделок по недвижимости юристы продавца составляют черновую версию договора.  Юристы покупателя проверяют договор и отстаивают интересы своего клиента.  Контракт обычно содержит типовые условия сделки.  Жилая и коммерческая  недвижимость предполагают различные типовые условия.  Условия регулируют факт совершения сделки,  уплату депозита, ответственность сторон по страхованию объекта в период между подписанием контракта и завершением сделки и последствия нарушения сроков завершения сделки одной из сторон.

Обмен контрактами

После согласования условий договора, стороны переходят к подписанию и обмену договорами.  В момент подписания покупатель через своего юриста переводит депозит, который обычно составляет 10 процентов от цены покупки. Юрист продавца удерживает эти средства до завершения сделки. Только в момент обмена контрактами стороны приобретают юридические права и обязанности по отношению друг к другу.  При обмене контрактами право собственности переходит к покупателю и ему следует оформить страховку на недвижимость.  Хотя это зависит от согласованных условий договора.

После обмена контрактами и перед завершением

Дата завершения согласуется и фиксируется в контракте в момент обмена. Промежуток между подписанием договора и совершением сделки позволяет юристу покупателя собрать дополнительную информацию и подготовиться к завершению сделки. Более того, в этот период завершается процесс оплаты по договору, разбираются специфические условия (такие как согласие третьего лица, например, в ситуации договора пользования на правах аренды), получаются разрешения на строительные работы.

Юрист покупателя также начинает готовить черновой вариант акта приема – передачи объекта недвижимости. С момента регистрации в Земельном Реестре акт приема – передачи передает титул права собственности покупателю. Готовый акт отправляется на согласование юристу продавца. Юрист покупателя оформляет окончательный вариант акта приема – передачи, согласованный обеими сторонами, который подписывается продавцом и покупателем.

В случае привлечения заемных средств, юристы должны удостовериться в исполнеии всех предписанных требований и готовности банка предоставить финансирование для последующего завершения сделки.

Завершение

В процессе завершения сделки осуществляется акт приема – передачи объекта недвижимости, акт датируется, оплата по договору переводится юристу продавца.

Юрист продавца переводит деньги своему клиенту оставшиеся после выплаты различных платежей третим лицам (задолжности по ипотеке, юридические расходы и  коммиссионных агентам продавца).

В момент завершения сделки права собственности передаются покупателю.  В ходе завершения сделки юрист продавца должен удостовериться, что акт приема – передачи и все надлежащие документы переданы юристу покупателя, и любые выплаты, обязательные к моменту завершения сделки, осуществлены. Важно отметить, что в случае наличия регистрации в  Земельном Реестре,  права собственности остаются за продавцом до момента занесения перехода прав собственности в реестр. Регистрация в Реестре относится к блоку вопросов после завершения сделки (см. ниже).

После завершения

После завершения сделки важный аспект – оплата покупателем Гербового сбора по сделкам с недвижимостью (SDLT). Для регистрации сделки в Государственном управлении Великобритании по налоговым и таможенным сборам (HMRC) юрист покупателя готовит и представляет документ Отчет по Сделке по Недвижимости  (применяя форму SDLT 1 и любые другие необходимые дополнительные формы). Размер выплаты SDLT вычисляется исходя из цены покупки. Максимальная норма SDLT 4 % применима к объектам недвижимости, проданным за более чем 500,000 фунтов стерлингов. SDLT должен быть оплачен в течение 30 дней после завершения покупки.

После оплаты SDLT, HMRC выдает свидетельство. Для  регистрации покупки собственности необходимо отправить данное свидетельство в Земельный Реестр. За регистрацию в Реестре ответственен покупатель либо юрист, которому вверена эта обязанность. В случае с ипотечным кредитом, обычно юрист покупателя (а не сам покупатель) регистрирует свидетельство в Земельном Реестре.

Регистрация нового собственника в Земельном Реестре окончательно подтверждает факт купли – продажи объекта недвижимлсти. На заключительном этапе юрист покупателя должен проверить верность данных о покупателе и объекте недвижимости, указанных в свидетельстве о переходе титула собственника, выданном Земельным Реестром.

http://www.mcgrigors.com

Контакты:

Сергей Литовченко

Sergei.Litovchenko@mcgrigors.com

Tel: 020 7054 2668

Richard Hart, Partner

Email: richard.hart@mcgrigors.com

William Greig, Partner

Email : william.greig@mcgrigors.com

Tel: 020 7054 2758

Yuri Botiuk, Director

Email: yuri.botiuk@mcgrigors.com