Ведя нас к светлому капиталистическому будущему, пионеры российской демократии забыли внести в русскую речь десяток-другой терминов, которые бы чётко передали смысловую нагрузку нескольких достойнейших профессий, в частности тех, которые напрямую связаны с недвижимостью. Одна из таких специальностей, обделённых адекватным русским термином — Developer. Нельзя сказать, что определение «застройщик» абсолютно не подходит, но и полностью оно, к сожалению, также не отражает всей сути этой профессии.

Большой Толковый Словарь Русского Языка даёт следующее определение застройщику: «Организация или лицо, имеющее право строить что-либо, ведущее строительство». Хотя на самом деле, Developer – это тот, кто делает какие-либо изменения с недвижимостью (будь то с землёй или зданиями), тем самым, увеличивая её стоимость.

Как вы понимаете, физическое или юридическое лицо, купившее пять гектаров леса, получившее разрешение на вырубку деревьев и вырубившее их, а потом разбившее землю на десять отдельных участков для продажи, попадает под английское определение developer, но никак не попадает под русское определение застройщика, т.к. никакого разрешения на строительство или самого строительства не происходило. В этой же статье мы будем говорить о developer в более широком, английском, понимании этого слова.

Подвиды застройщиков

Developers бывают разного калибра и разной специализации. Один из самых популярных видов деятельности застройщиков – полный ремонт или структурная реконфигурация будь-то жилых или коммерческих помещений.

Для начала developer должен найти подходящий объект для застройки, а это, как не удивительно, становится всё сложнее с каждым годом не только в Англии, но и во всем более-менее цивилизованном мире. Хоть developer и не является одной из самых популярных профессий, всё равно есть большая вероятность того, что на ваш объект будут смотреть ещё десяток-другой застройщиков, а, следовательно, обойти их всех и всё-таки купить эту недвижимость, может стать сложнейшим из заданий.

Купив недвижимость, developer нанимает команду из строителей, архитекторов, юристов, дизайнеров, агентов по маркетингу и продаже, специалистов по городскому планированию и т.д. К сожалению, в наш век крайне обострённой конкуренции и повсеместной застройки, практически невозможно найти не только толкового архитектора или дизайнера, но и строителей, которые смогли бы заняться вашим проектом именно в том момент, когда вы купили недвижимость. Поэтому многие из застройщиков перестраховываются, и чтобы удержать строителей на своём объекте начинают платить им задолго до начала работ.

Суммы, которыми оперируют застройщики, перестраивая и реновируя здания, варьируются от нескольких десятков тысяч фунтов за маленький дом где-нибудь на севере страны и до сотен миллионов фунтов за большие Лондонские проекты. Весь процесс от покупки и до продажи может занять, как несколько месяцев, так и несколько лет.

Ярким примером застройщиков оперирующих сотнями миллионов фунтов и способными уделить долгие годы одному проекту являются два известных лондонских брата Кэнди . В начале июля 2006 года они купили Middlesex Hospital и прилегающие к нему землю и здания за 250 миллионов фунтов, а теперь собираются его переделать в частично коммерческие и частично роскошные жилые апартаменты, одни из самых престижных в Лондоне. Как вы понимаете, получение различных разрешений, перестройка, сдача в аренду, продажа – всё это занимает очень много времени, и застройщики обычно являются самыми последними в списке получения выручки. Поэтому многие в мире недвижимости от удивления широко развели руками, когда узнали, что Candy & Candy заплатили на 20 миллионов больше, чем другие участники аукциона, особенно во времена, когда все экономисты считают, что лондонская недвижимость переоценена на 20-30% и каждый второй агент пророчит этому переоцененному рынку резкую коррекцию (падение) цен.

Также, довольно прибыльное занятие, которое много веков назад являлось непосредственным и единственным родом деятельности developers – это облагораживание и застройка прежде нежилой земли. Строить никогда не было просто, но в последние несколько лет, самым тяжёлым этапом застройки стало именно получение различных разрешений от местного самоуправления, департаментов окружающей среды и планирования, а не нахождение подходящего объекта или нужного количества капитала. Как правило, такие проекты занимают от нескольких месяцев до двух-трёх лет, а начальный капитал для такого рода мероприятий может исчисляться, как в сотнях тысяч фунтов, так и в миллионах. Но некоторые предпочитают более рискованные и грандиозные бизнес планы; берутся за постройку целых кварталов или районов и оперируют миллиардами фунтов, растягивая процесс постройки на долгие годы.

Интереснейшим английским примером такого рода проекта является Канари Ворф (Canary Wharf). Построенная в период с 1989 по 1996 год на месте бывшего индустриального парка канадскими застройщиками Olympia & York, Canary Wharf, сперва считалась претендентом на звание «Фиаско века». Поскольку этот бизнес и жилой район размером в ХХ квадратных километров был закончен как раз в период сильнейшего кризиса на рынке недвижимости Великобритании, то многие из зданий так и не нашли съемщиков или покупателей и простаивали пустыми по 5-6 лет. Застройщики были объявлены банкротами и мало кто считал, что будет свет в конце туннеля. Но к концу 90-х, когда английская экономика оправилась от «тёмных лет безалаберного монетарного управления», Канари Ворф стала финансовым центром Лондона и, по праву, сейчас считается одним из самых развитых и престижных районов Англии.

Какой бы бизнес-путь застройщики не выбирали, уровень стресса, связанный с их деятельностью, зачастую превышает все разумные пределы, и поэтому так всеми любимая фраза «о ком-то, кем рождаются, а не становятся», как нельзя лучше подходит к данной профессии. Существует огромное множество причин, почему застройщиком может стать не каждый, но, по крайней мере, профессиональных и опытных застройщиков в центральном Лондоне модно определить не только по качеству работы, но и по фамилии родителей.

Так всё-таки рискованна ли недвижимость?
Уже на протяжении многих столетий инвестирование в недвижимость считается одним из самых безопасных способов преувеличения капитала. Но, с другой стороны, как бы парадоксально оно не звучало, как раз таки застройщикам, тем «самым двигателям прогресса в сфере недвижимости», досталась одна из самых рискованных ролей в бизнесе.

Безусловно, человек с улицы, постоянно смотрящий передачи про то, как какой-нибудь домовладелец сносит пару стенок, перекрашивает потолок, меняет ванну и потом продаёт свою недвижимость за немыслимое количество денег, будет считать, что быть застройщиком довольно легко и очень выгодно. Но, к сожалению, купив дом, сделав косметический ремонт и продав его через год на 30% дороже, лишь потому, что рынок двигался в нужном вам направлении – никак не является отражением реальности мира застройщиков.

Как вы уже могли понять, реальность их мира такова, что developers, помимо постоянного стресса, сталкиваются с невероятным количеством force majoure. Лишь избранные способны на повседневной основе брать на себя риски, зная при этом, что большая часть составляющих «уравнения их успеха» зависит от внешних факторов, но никак не от них самих.

Именно поэтому, самые лучшие, успешные и известные западные застройщики нашего времени, являются детьми не менее успешных и известных застройщиков прошлого века. Многие из навыков и знаний, а особенно интуиция, передаются из поколения в поколение и, безусловно, некоторые из проектов западных застройщиков по-настоящему можно приравнять к произведениям искусства.

Роман Григорьев M.R.I.C.S.

© 2009 – LonGrad | ЛонГрад – Авторские права защищены